6 Şubat 2023'te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından depremden etkilenen bölgelerde yeniden inşa ve yerinde dönüşüm çalışmaları devam ediyor.
Yerinde dönüşüm uygulamasında maliklerin önemli bir bölümü anlaşma yoluyla sürece dahil olurken, çoğunluk kararına katılmayan veya kendisine ulaşılamayan maliklerin hukuki durumu ise ayrı bir süreç kapsamında değerlendiriliyor.
Malatya'da hizmet veren Özünver Hukuk Bürosu tarafından yayımlanan hukuki değerlendirmede, özellikle anlaşmaya katılmayan maliklerin hisselerinin durumu, yeni bağımsız bölümün belirlenmesi, değerleme ve dağıtım cetveli, teslim süreci ile yargı yollarına ilişkin dikkat edilmesi gereken noktalar ele alındı.
Anlaşmaya katılmayan malikin hissesi ne oluyor?
7452 sayılı Kanun kapsamında yürütülen yerinde dönüşüm uygulamasında, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararı alınabiliyor.
Ancak anlaşmaya katılmayan veya kendisine ulaşılamayan maliklerin hisseleri, yapım tamamlanıp taşınmaz yeniden malik adına tescil edilinceye kadar belirli şartlar altında geçici olarak Hazine adına tescil edilebiliyor.
Özünver Hukuk Bürosu'nun değerlendirmesine göre bu durum, malikin mülkiyet hakkını tamamen kaybettiği anlamına gelmiyor.
Yapım tamamlandıktan sonra ilgili malik adına düzenlenen dağıtım cetveli doğrultusunda yeni bağımsız bölüm belirleniyor.
Yeni daire hangi kriterlere göre belirleniyor?
Yerinde dönüşüm sürecinde en önemli konulardan biri, yeni yapıda maliklere hangi bağımsız bölümlerin tahsis edileceği.
Özünver Hukuk Bürosu'nun aktardığı bilgilere göre, yeni bağımsız bölümlerin dağıtımında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslandırılmış değerleme kuruluşlarınca belirlenen değerlerin dikkate alınması gerekiyor.
Bu nedenle bir malikin yerinde dönüşüm sürecinde anlaşmaya katılmamış olması, tek başına kendisine daha düşük değerde veya daha kötü konumda bir daire verilmesini gerektiren bir neden olarak değerlendirilmiyor.
Başka bir ifadeyle, anlaşmaya katılmayan malikin yeni binada daha düşük değerli bir bağımsız bölüme yerleştirilmesi halinde bunun hangi objektif kriterlere dayanarak yapıldığının ortaya konulması gerekiyor.
Sadece metrekare hesabı yeterli değil
Özünver Hukuk Bürosu'nun değerlendirmesinde, bağımsız bölümlerin değerinin belirlenmesinde yalnızca metrekare hesabının yeterli olmayabileceğine dikkat çekiliyor.
Eski taşınmazın;
- bulunduğu kat,
- cephesi,
- büyüklüğü,
- konumu,
- manzarası,
- caddeye yakınlığı,
- diğer şerefiye unsurları
gibi özellikleri de taşınmazın değerini etkileyebiliyor.
Bu nedenle eski binada yüksek değere sahip bir bağımsız bölümün, yeni yapıda daha düşük değere sahip bir bölümle eşleştirilmesi halinde aradaki değer farkının nasıl hesaplandığı önem taşıyor.
Dağıtım cetveli kritik önem taşıyor
Yerinde dönüşüm sürecinde malik açısından en önemli belgelerden biri de dağıtım cetveli.
Özünver Hukuk Bürosu, dağıtım cetvelinin objektif değerleme esaslarına uygun şekilde hazırlanması gerektiğine dikkat çekiyor.
Özellikle anlaşmaya katılmayan maliklerin ağırlıklı olarak zemin kat, arka cephe veya daha düşük değere sahip bağımsız bölümlere yerleştirilmesi halinde, dağıtımın hangi kriterlere göre yapıldığının incelenmesi önem taşıyor.
Maliklerin yalnızca kendilerine hangi dairenin verildiğine değil, bu dairenin neden verildiğine de bakması gerekiyor.
Değerleme raporunda hangi bilgiler yer alıyor?
Değerleme raporları da süreç açısından büyük önem taşıyor.
Özünver Hukuk Bürosu'nun değerlendirmesine göre, raporda bağımsız bölümlerin değerlerinin hangi yöntemle hesaplandığı, eski bağımsız bölümün değerinin nasıl belirlendiği ve yeni bağımsız bölümün hangi kriterlerle tahsis edildiği incelenmeli.
Özellikle dağıtım bilgilerinin hangi kaynaktan alındığı ve değerleme kuruluşu tarafından bu bilgilerin ayrıca kontrol edilip edilmediği önem taşıyor.
Bu nedenle maliklerin değerleme raporunu yalnızca sonuç kısmından ibaret görmemesi, raporun hazırlanma yöntemini de incelemesi gerekiyor.
Anlaşmaya katılmayan malik yeni daireyi kabul etmek zorunda mı?
Yapım tamamlandıktan sonra maliklere kendilerine tahsis edilen bağımsız bölümün teslim alınmasına ilişkin bildirim yapılması gerekiyor.
Malik bağımsız bölümü kabul ederse, kanunda belirtilen şartlar çerçevesinde yapım maliyetinden hibe tutarı düşülüyor ve kalan tutar bakımından borçlandırma süreci uygulanıyor.
Kalan yapım maliyetinin ilgili düzenlemeler kapsamında güncellenerek vadeye bağlanması öngörülüyor.
Ancak malik kendisine tahsis edilen bağımsız bölümü teslim almazsa farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabiliyor.
Bu nedenle teslim sürecindeki bildirimlerin ve verilen sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekiyor.
Tebligatlar büyük önem taşıyor
Yerinde dönüşüm sürecinde maliklere yapılacak bildirimler, hak kaybı yaşanmaması açısından önem taşıyor.
Özünver Hukuk Bürosu'nun değerlendirmesinde, bildirimlerin e-Devlet üzerinden yapılabildiği ve muhtarlıkta ilan yolunun da kullanılabildiği belirtiliyor.
Bu nedenle maliklerin yalnızca posta yoluyla yapılabilecek bildirimleri değil, elektronik bildirimleri de takip etmesi gerekiyor.
Tebligatın tarihi, ileride başvurulabilecek hukuki yollar bakımından sürelerin başlangıcı açısından önem taşıyabiliyor.
Değerleme veya dağıtım hatalıysa ne yapılabilir?
Malik, değerleme raporunda veya dağıtım cetvelinde hukuka aykırılık bulunduğunu düşünüyorsa öncelikle ilgili idareye başvurarak hatanın giderilmesini talep edebiliyor.
Sorunun giderilmemesi halinde ise uyuşmazlığın niteliğine göre idari yargı yoluna başvurulması gündeme gelebiliyor.
Özünver Hukuk Bürosu, burada önemli bir ayrıntıya dikkat çekiyor.
Anlaşmaya katılmayan malik, müteahhit ile yapılan yapım sözleşmesinin tarafı olmadığı için uyuşmazlığın yalnızca malik ile müteahhit arasındaki özel hukuk ilişkisi olarak değerlendirilmemesi gerekiyor.
Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre hangi yargı yolunun izleneceğinin ayrıca değerlendirilmesi önem taşıyor.
Eski daireye ait belgeler saklanmalı
Maliklerin eski taşınmazlarına ilişkin belgeleri muhafaza etmesi de büyük önem taşıyor.
Özünver Hukuk Bürosu'nun değerlendirmesinde özellikle şu belgelerin önemli olabileceğine dikkat çekiliyor:
- Tapu kayıtları,
- Eski bağımsız bölümün büyüklüğünü gösteren belgeler,
- Satış sözleşmeleri,
- Emlak vergisi kayıtları,
- Abonelik belgeleri,
- Eski binaya ve daireye ait fotoğraflar.
Bu belgeler, eski bağımsız bölümün gerçek büyüklüğü, kullanım özellikleri ve değerini etkileyen unsurların ortaya konulması açısından önem taşıyabiliyor.
Komşu dairelerin dağılımı da karşılaştırılabilir
Maliklerin yalnızca kendi bağımsız bölümüne ilişkin bilgileri incelemekle yetinmemesi de gerekiyor.
Aynı binada veya aynı projede bulunan diğer maliklere hangi bağımsız bölümlerin tahsis edildiğinin karşılaştırılması, dağıtım yönteminin anlaşılması açısından faydalı olabilir.
Özellikle anlaşmaya katılmayan maliklerin sistematik biçimde daha düşük değere sahip bağımsız bölümlere yerleştirilip yerleştirilmediğinin incelenmesi, dağıtımın objektif kriterlere uygunluğu bakımından önem taşıyor.
Anlaşmaya katılmamak, tek başına hak kaybı anlamına gelmiyor
Malatya'da hizmet veren Özünver Hukuk Bürosu'nun hukuki değerlendirmesine göre, yerinde dönüşüm kapsamında çoğunluk kararına katılmayan maliklerin tüm haklarını kaybettiği yönünde bir değerlendirme yapılması doğru değil.
Sistem kapsamında belirli şartlarda anlaşmaya katılmayan malikin hissesi geçici olarak Hazine adına tescil edilebiliyor. Yapım tamamlandıktan sonra ise yeni bağımsız bölüm, değerleme ve dağıtım esasları doğrultusunda belirleniyor.
Bu nedenle anlaşmaya imza atmamak, tek başına malikin daha düşük değerli veya daha kötü konumlu bir bağımsız bölümle cezalandırılması anlamına gelmiyor.
Asıl önem taşıyan nokta, dağıtımın ve değerlemenin kanunda öngörülen objektif kriterlere uygun şekilde yapılıp yapılmadığı.
Bağımsız bölüm teslim alınmazsa farklı sonuçlar doğabiliyor
Yerinde dönüşüm sürecinde kendisine tahsis edilen bağımsız bölümü teslim almayan malik bakımından da ayrıca düzenlemeler bulunuyor.
Bu nedenle maliklerin, kendilerine yapılan teslim bildirimlerini ve bu bildirimlerde belirtilen süreleri dikkatle takip etmesi gerekiyor.
Özünver Hukuk Bürosu, özellikle kendisine tahsis edilen bağımsız bölümün değerinin eski taşınmazıyla örtüşmediğini düşünen veya dağıtım cetvelinde hata olduğunu değerlendiren maliklerin, süreçteki belgeleri ve tebligat tarihlerini dikkatle incelemesi gerektiğini belirtiyor.
Hak kaybı yaşamamak için süreler takip edilmeli
Yerinde dönüşüm sürecinde değerleme raporu, dağıtım cetveli, tebligatlar ve tapu işlemleri maliklerin hakları açısından kritik önem taşıyor.
Maliklerin kendilerine verilen bağımsız bölümün değerini, eski taşınmazlarının özellikleriyle karşılaştırması; değerleme raporunun nasıl hazırlandığını incelemesi ve varsa itirazlarını yasal süreler içerisinde değerlendirmesi gerekiyor.
Özünver Hukuk Bürosu tarafından paylaşılan bilgiler, özellikle anlaşmaya katılmayan maliklerin yerinde dönüşüm sürecinde karşılaşabileceği hukuki aşamalara ilişkin önemli başlıkları ortaya koyuyor.
Uzmanlar, her somut olayın kendi şartları içerisinde değerlendirilmesi ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için ilgili belgelerle birlikte hukuk uzmanından destek alınmasının önemine dikkat çekiyor.
